Powiększenie instalacji c.o. o powierzchnię tarasu to ingerencja w części wspólne, więc na tym bym się skupiła Ne szła bym w udziały, tylko uzyskała zgodę zarządu na przebudowę c.o. i umowę, w której się zobowiązuję płacić dodatkowo za c.o. wg stawek obowiązujących w lokalach mieszkalnych (zakładam, że rozliczacie się
Przy zakupie mieszkania otrzymujemy prawo nie tylko do danego lokalu, ale również do udziału w częściach wspólnych nieruchomości. W wyniku tego nabywamy pewne uprawnienia i obowiązki z tym związane. Co to jest część wspólna nieruchomości? To część wspólnoty mieszkaniowej, której współwłaścicielami są wszyscy wynajmujący. Do części wspólnych należą przede wszystkim fundamenty, dachy ściany nośne i kominy, korytarze, klatki schodowe, winda, pralnia, suszarnia, instalacje w budynku, balkony, brama, elewacja, place zabaw, parkingi. Udział w nieruchomości wspólnej reguluje w art. 3 ustawy o własności lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dodatkowe koszty Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wówczas należy przedstawić rzetelną kalkulacje. Pozwoli ona ocenić, czy dokonany poziom podwyżki jest uzasadniony. Jednak może zaistnieć taka sytuacja, w której np. wspólny lokal użytkowy wymaga większych nakładów finansowych, wynikających przykładowo z konieczności realizacji generalnego remontu. Wówczas, jeśli te koszty są zdecydowanie wyższe od standardowych kosztów utrzymania lokali w tym budynku, to właściciele lokali mieszkalnych nie muszą wyrazić zgody na ich pokrywanie. Zarząd częściami wspólnymi nieruchomości W większości przypadkach zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, bądź też powołanego do tego zarządcę. Czy nieruchomość wspólna może zostać sprzedana? Nie można sprzedać swojego udziału, samodzielnie nim zarządzać, ani się go zrzec. Niemniej jednak prawo zezwala wspólnocie mieszkaniowej, za zgodą wszystkich członków, dokonać sprzedaży np. części poddasza. Taka część wspólna nieruchomości staje się wówczas lokalem własnościowym należącym do nowego właściciela. Oczywiście nabywca takiego lokalu zostaje automatycznie członkiem wspólnoty. W konsekwencji tego niezbędne staje się ponowne przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej.Bezsporne jest traktowanie całej instalacji c.o. jako części nieruchomości wspólnej w przypadkach gdy stanowi ona jednolity układ obiegu czynnika grzewczego, a także brak jest indywidualnych, opomiarowanych podejść ciepła do lokali (na ogół stosowane są tzw. wyparkowe podzielniki kosztów ciepła lub analogiczne urządzenia Rz: Kupując od dewelopera mieszkanie, nabywa się też udział we współwłasności części wspólnej nieruchomości. Chodzi np. o klatki schodowe, dach czy windy. Co jeśli się okaże, że te elementy są wadliwe? Przemysław Drapała, współzałożyciel kancelarii JD&P: Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi zarówno za wady sprzedanego lokalu jak i części wspólnej. Jego odpowiedzialność ograniczona jest pięcioletnim terminem, który biegnie od dnia wydania lokalu. Jeśli więc w tym czasie kupujący zauważy wadę i zgłosi ją deweloperowi, będzie uprawniony do dochodzenia usunięcia wady albo obniżenia ceny. W przypadku wad istotnych przysługiwać mu będzie nawet prawo odstąpienia od umowy sprzedaży prowadzące do zwrotu zapłaconej ceny. Podkreślić przy tym należy, że odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje odrębnie w stosunku do każdego kupującego i rozpoczyna się od chwili wydania mu lokalu. Uprawnienia z rękojmi są uprawnieniami indywidualnymi, zatem pięcioletni okres odpowiedzialności dewelopera biegnie osobno wobec każdego nabywcy. Zważywszy, że sprzedaż i wydanie lokali w danej inwestycji zazwyczaj są rozłożone w czasie, okres odpowiedzialności dewelopera w stosunku do poszczególnych nabywców rozpoczyna swój bieg w innym momencie. Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi dewelopera za wady części wspólnej jest zatem realnie dłuższy niż pięć lat. Chce pan dowieść, że odpowiedzialność deweloperów wykracza poza kodeksowy zakres odpowiedzialności? Nie odpowiem wprost. Załóżmy jednak, że w budynku mieszkalnym wyodrębnionych zostało 15 lokali. Osiem z nich zostało sprzedanych i wydanych nabywcom r., a pozostałych siedem r. Odpowiedzialność rękojmi dewelopera wobec pierwszej grupy kupujących będzie istniała do r., natomiast wobec drugiej grupy do r. W przedstawionej sytuacji faktyczna odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnej będzie trwała łącznie osiem lat. Jak się wydaje kupujący z drugiej grupy, powołując się na ochronę wspólnego prawa, mogą realizować uprawnienia rękojmi także w interesie kupujących z grupy pierwszej. Z powyższego przykładu wyłania się zasadniczy problem wykonywania uprawnień z rękojmi już wygasłych albo przedawnionych z powołaniem się na zachowanie wspólnego prawa. A czy nabywca jednego lokalu może żądać od dewelopera samodzielnie – przy bezczynności pozostałych współwłaścicieli – naprawienia całej wady części wspólnej nieruchomości, dajmy na to klatki schodowej? Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Z jednej strony co do zasady przysługuje mu takie uprawnienie. W myśl art. 209 dążyć będzie bowiem do zachowania wspólnego prawa. Z drugiej strony zauważyć jednak należy, że dopuszczenie stosowania koncepcji zachowania wspólnego prawa przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi rodzi istotne komplikacje. Dotyczą one w szczególności niemożliwości pogodzenia ze sobą odmiennych roszczeń przysługujących z tytułu rękojmi, to jest obniżenia ceny, usunięcia wady czy też odstąpienia od umowy sprzedaży. Czego dochodzić mogą poszczególni współwłaściciele, a co nadmiernie obciążenia dewelopera w związku z obowiązkiem spełnienia różnych rodzajowo roszczeń. Co więcej, należy również pamiętać o konkurencyjnym do odpowiedzialności z tytułu rękojmi reżimie odpowiedzialności na zasadach ogólnych za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem umowy. Konkurencyjność roszczeń wynikających z tych podstaw może rodzić konflikt między współwłaścicielami. Czy interes wspólny współwłaścicieli powinien zatem ograniczać możliwość żądania obniżenia ceny? Sądy co do zasady dopuszczają żądanie obniżenia ceny za wadę części wspólnej tylko do wysokości odpowiadającej wysokości udziału we współwłasności. Obniżenie ceny odpowiednio do udziału prowadzi do zaspokojenia interesu współwłaściciela występującego z roszczeniem, przy czym nie wyłącza – ani nie ogranicza – uprawnień rękojmi pozostałych współwłaścicieli dotyczących tej samej wady w zakresie jej całkowitego usunięcia. Nie zmienia to jednak faktu, że realizacja uprawnienia o obniżenie ceny przez jednego lub kilku współwłaścicieli może doprowadzić do konfliktu z interesami innych współwłaścicieli. Problematyczne może być w takim przypadku określenie zakresu odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, gdy po obniżeniu ceny jednemu lub kilku współwłaścicielom inni współwłaściciele zażądają od niego usunięcia wady w całości. Jeśli deweloper usunie wadę, właściciele, którym obniżył cenę, pozostaną wzbogaceni kosztem dewelopera. Brak wyraźnej regulacji dotyczącej równoległego dochodzenia roszczeń indywidualnych, a dochodzenia roszczeń zachowujących wspólne prawo może prowadzić do nieuzasadnionego naruszenia interesu deweloperów przez rozszerzenie ich odpowiedzialności. Należy więc rozważyć, czy żądanie obniżenia ceny za wadę części wspólnej powinno być traktowane jako czynność zwykłego zarządu czy też wykracza poza ramy zwykłego zarządu. Wychodzi więc na to, że potrzebna jest ingerencja ustawodawcy. Moim zdaniem jest konieczna. Prawidłowe uregulowanie odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady części wspólnej pozwoliłoby na usunięcie kolizji pomiędzy równoprawnymi interesami współwłaścicieli. Jednocześnie przywróciłoby wykraczającą poza kodeksowe granice odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnej do jej podstawowego, normatywnego zakresu. Jednym z możliwych rozwiązań jest ograniczenie w czasie odpowiedzialności z tytułu rękojmi dewelopera za wady części wspólnej w stosunku do wszystkich współwłaścicieli maksymalnym terminem do zgłoszenia roszczenia. ©?
Nieruchomość wspólna. Nieruchomość wspólna - grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ściany nośne, fundamenty, dach, klatka schodowa, kominy, piony wodno-kanalizacyjne, winda, telewizyjna antena zbiorcza, instalacja domofonowa, gazowa, centralnego ogrzewania itp
[i][b]Jestem właścicielem nowego mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Chcę wymienić drzwi wejściowe na atestowane antywłamaniowe Gerdy, których montaż wykona autoryzowany sprzedawca i montażysta. Drzwi zamontowane przez dewelopera, są w brązowej tonacji, tak jak część wystroju klatki schodowej – drzwiczki do szafek z licznikami, „ramki” dookoła drzwi. Czy do wymiany drzwi wejściowych we własnym mieszkaniu wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Czy jest konkretny zapis w ustawie o własności lokali, który mówi, że ja, jako właściciel, mogę dysponować rodzajem drzwi wejściowych, a zgoda wspólnoty nie jest wymagana? Drzwi wejściowe, według rzutu mieszkania nie są osadzone w ścianie nośnej.[/b][/i] [b]- W [link= o własności lokali[/link] oczywiście nie ma precyzyjnych regulacji na temat wszystkich potencjalnie spornych kwestii na linii właściciel-wspólnota. Również [link= cywilny[/link], do którego ustawa odsyła, nie byłby w stanie pomieścić takich regulacji. Zgodnie z definicją z art. 3 ust. 2 uwl częścią wspólną nieruchomości jest to, co nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Drzwi wejściowe do jednego z lokali same w sobie służą do użytku właściciela tego lokalu. Z tego punktu widzenia nie stanowią nieruchomości wspólnej. Ponieważ i ustawa i kodeks bardzo ogólnie określają przedmiot współwłasności nieruchomości, to wiele wspólnot samodzielnie określa granice nieruchomości wspólnej. Przepisy tego nie zabraniają, a cel jest słuszny: uniknięcie w przyszłości konfliktów między interesem wspólnoty a interesem pojedynczego jej członka, czyli właściciela mieszkania. [b]Wspólnota może więc zastrzec w umowie lub w uchwale, że np. wygląd drzwi albo ich wielkość są elementem nieruchomości wspólnej i nie mogą być zmieniane bez zgody wspólnoty.[/b] Chodzi bowiem o estetykę klatki schodowej, która częścią nieruchomości wspólnej niewątpliwie jest. Jej estetyczny wygląd, na który składa się jednolity wzór i kolor drzwi wejściowych do lokali, może być dla wspólnoty wartością decydującą również o wartości poszczególnych lokali. W sytuacji, gdy wspólnota włączyła wygląd drzwi do nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu powinien skonsultować zamiar ich wymiany z sąsiadami, czyli innymi członkami wspólnoty i uzyskać ich zgodę w formie uchwały. Czytelnik powinien więc dowiedzieć się, czy we wspólnocie obowiązuje uchwała o granicach nieruchomości wspólnej i co z niej wynika. Zarząd lub zarządca ma obowiązek zapewnić mu wgląd w stosowne dokumenty. Taką uchwałę można zaskarżyć, ale jest na to tylko 6 tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 uwl). Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Jeśli zamiast uchwały obowiązuje umowa, to czytelnik jako członek wspólnoty musiał ją podpisywać, a zatem powinien znać jej postanowienia i zdawać sobie sprawę z jej skutków. Jednak koszty wynikające z utrzymania budynku ponosi każdy mieszkaniec: opłaty za zużycie energii w części wspólnej. opłaty za ogrzewanie części wspólnej. opłaty za zużycie wody w części wspólnej (zużytej np. do podlewania trawnika lub sprzątania) utrzymanie czystości w części wspólnej. utrzymanie windy. Wśród członków wspólnot czy też spółdzielni mieszkaniowych, często występuje problem zawłaszczenia przez właścicieli lokali części wspólnej. Nie zawsze tego rodzaju działania wywołują konflikt wśród mieszkańców, jednak gdy zaczynają naruszać nie tylko zasady dobrego wychowania ale i przepisy związane z użytkowaniem części wspólnej, pojawia się poważny problem. Zgodnie z Ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z tym ujęciem, wszystko co nie jest ujęte w aktach lokalu jako odrębna własność jak lokal mieszkalny lub jego części składowe albo pomieszczenia przynależne stanowi część wspólną ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi być dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. Przepisy prawa zakazują korzystania z rzeczy w sposób, który utrudnia korzystanie z części wspólnej przez innych współwłaścicieli oraz jest niezgodne z jej również serwis: NajemKto podejmie interwencję Z Ustawy o własności lokali jasno wynika, że w przypadku wystąpienia sporu o korzystanie z części wspólnej, interwencję powinien podjąć zarząd jako reprezentant wspólnoty w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami jako dysponent nieruchomości wspólnej ma prawo do zapobiegania naruszeniom prawa do korzystania z części wspólnej. Istnieją zatem podstawy prawne do domagania się od właścicieli lokali, którzy zawłaszczają przestrzeń wspólną w sposób niezgodny z przepisami prawa, by zaprzestali naruszać interesy innych właścicieli lokali. Zarząd powinien pisemnie wezwać taką osobę do zaprzestania dokonywania nieprawidłowych czynności, a w razie braku reakcji - poinformować, że w określonym terminie zarząd sam doprowadzi do ich usunięcia lub w przypadku składowania przedmiotów prywatnych w części wspólnej w sposób utrudniający korzystanie z niej przez innych właścicieli zostaną one złożone w miejscu, z którego właściciel będzie mógł je odebrać. Może to być depozyt, magazyn lub przechowalnia. Zarząd może też zdecydować o przeniesieniu prywatnych przedmiotów do innej części nieruchomości wspólnej, w której będą mniej uciążliwe (np. na strych). Takie działania warto przeprowadzić w obecności policjanta, który sporządzi stosowną notatkę. Należy też spisać protokół z takich czynności w celach również serwis: NieruchomościKiedy pomoże sądKonflikt można też rozwiązać na drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego przysługującego na podstawie Art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Wspólnota lub pojedynczy właściciel lokalu jako powód, może na tej podstawie zażądać zaprzestania naruszenia prawa własności poprzez dokonywanie czynności naruszających korzystanie z części wspólnej oraz wydanie nakazu usunięcia tych nieprawidłowości. W przypadku naruszeń polegających na zastawianiu części wspólnej prywatnymi przedmiotami, po korzystnym wyroku można skierować sprawę do komornika, aby dokonał egzekucji wyroku czyli usunął sporne przedmioty. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowyW skład nieruchomości wspólnej wchodzą m.in. instalacja elektryczna, gazowa, wodociągowa, grzewcza (c.o.), ciepłej i zimnej wody, odgromowa, uziemienia, klimatyzacyjna, wentylacyjna. Nie ulega wątpliwości, że część instalacji wchodzących w skład nieruchomości wspólnej może przechodzić przez poszczególne lokale.
Ostatnio kilka razy natknęłam się na notatki prasowe informujące o orzeczeniach sądów w sprawie korzystania z elewacji nieruchomości przez członków wspólnoty lub najemców lokali. Jak widać, temat wzbudza kontrowersje, skoro w krótkim czasie w różnych miejscach zaskarżono kilka uchwał w tych sprawach. Moi klienci też często pytają jak korzystać z elewacji, np. czy i na jakich zasadach mogą umieścić tablicę informacyjną czy szyld reklamowy, albo klimatyzator. I o tym dzisiaj kilka słów. Przede wszystkim musisz sobie uświadomić, że elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (w dużej wspólnocie) lub przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (w małej wspólnocie). Przypomnę Ci jednak, że zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie zasady zarządu nieruchomością wspólną można określić odmiennie, niż wynika to z przepisów. Wówczas ustalone przez członków wspólnoty szczególne zasady zarządu będą mieć zastosowanie także do elewacji. W sprawach badanych przez sądy pojawiała się wątpliwość czy decyzję w sprawie sposobu korzystania z elewacji może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty, czy też konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty. Inaczej mówiąc – czy zgoda na umieszczenie np. reklamy przekracza zakres zwykłego zarządu, czy też nie. Aby odpowiedzieć na takie pytanie, należy zastanowić się nad funkcją elewacji, a ściślej, czy normalnym jej przeznaczeniem jest funkcja reklamowa. Elewacja to zewnętrzna ściana budynku wraz ze wszystkimi występującymi na niej elementami architektonicznymi i dekoracyjnymi (tak m. in. w Słowniku Współczesnego Języka Polskiego, Wilga, Warszawa 1996, str. 235). Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to: konstrukcyjne, służące ociepleniu oraz estetyce budynku. Brak jest wśród nich funkcji reklamowej. Sądy zgodnie uznają, że funkcja reklamowa nie jest normalnym sposobem korzystania z elewacji. W rezultacie należy dojść do wniosku, że umieszczenie na elewacji reklamy stanowi zmianę przeznaczenia części nieruchomości, a taka decyzja każdorazowo wymaga uchwały wspólnoty, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Do podobnych konkluzji należy dojść w przypadku małej wspólnoty – skoro w dużej wspólnocie umieszczenie na elewacji budynku tablic reklamowych wymaga uchwały wspólnoty, bo jest czynnością „niezwykłą”, to w małej wspólnocie wszyscy jej członkowie będą musieli wyrazić zgodę na taką tablicę (na temat czynności „zwykłych” i „niezwykłych” więcej przeczytasz tutaj). Druga istotna kwestia, to czy za korzystanie z elewacji należy płacić. Moim zdaniem zasadą powinna być odpłatność, chociaż – jak zwykle – każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Wyobraź sobie, że członkami wspólnoty są wyłącznie lekarze (lub adwokaci), którzy w lokalach prowadzą swoje specjalistyczne praktyki (lub kancelarie). Każdy z nich na elewacji umieszcza tablicę informacyjną. Jeśli te tablice są takich samych rozmiarów, nie ma przeszkód by członkowie wspólnoty nie ponosili dodatkowych opłat z tego tytułu, bo korzystają z elewacji na identycznych zasadach. Gdyby jednak taki gabinet czy kancelaria były prowadzone tylko przez jednego lub kilku członków wspólnoty, a pozostałe lokale miałby charakter wyłącznie mieszkalny, wówczas uzasadnione byłoby obciążenie lekarzy czy adwokatów kosztami w związku z korzystaniem z elewacji. Podobnie postąpiłabym w przypadku wynajęcia lokalu podmiotowi zewnętrznemu. Jak ustalić zasady odpłatności? Należy je zawrzeć w uchwale wspólnoty w sprawie zasad korzystania z elewacji. Taka uchwała powinna upoważniać zarząd do zawierania umów w tej sprawie. Nadto należy w niej dość szczegółowo określić zasady korzystania z elewacji zarówno przez członków wspólnoty, jak i podmioty zewnętrzne. Jednym z istotnych elementów będą właśnie opłaty za najem powierzchni elewacji. Braki w tym zakresie mogą – w razie zaskarżenia uchwały – doprowadzić do jej uchylenia. Zwróć uwagę, że wpływy z tytułu korzystania z elewacji stanowią przychód wspólnoty. Jeśli więc uchwała w tej sprawie zostanie prawidłowo podjęta, będzie ona przynosić korzyści wszystkim członkom wspólnoty. Rozdział 3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali. Art. 12. Współkorzystanie z nieruchomości. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części Od stycznia 2016 r. mają obowiązywać nowe przepisy o podatku od nieruchomości. Dzięki nim można będzie nałożyć podatek na tzw. części wspólne to kolejną podwyżkę czynszu, Biedniejsi posiadacze lokali mieszkalnych mogą mieć problemy z płatnościami. DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU JEST DOSTĘPNA DLA SUBSKRYBENTÓW STREFY PREMIUM PORTALU SAMORZĄDOWEGO lub poznaj nasze plany abonamentowe i wybierz odpowiedni dla siebie. Nie masz konta? Kliknij i załóż konto! Podobał się artykuł? Podziel się!Obliczenie części wspólnych nieruchomości jest ważnym elementem procesu podziału nieruchomości. Jest to proces, który polega na dzieleniu nieruchomości między współwłaścicieli, aby każdy z nich miał swoją część. Proces ten może być skomplikowany i czasochłonny, ale jest to konieczne, aby zapewnić sprawiedliwy podział nieruchomości. W tym artykule omówimy, jakWyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z r. sygn. akt I ACa 31/12 To wspólnota mieszkaniowa – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 mających zgodnie z art. 12 ust. 1 prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem – jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (vide wyrok Sądu Najwyższego z III CSK 325/09, publ. Lex nr 602266, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z VI ACa 76/10, publ. Lex nr 785514). Powyższe rozważania prowadzą zatem do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej przy ul. (…), obejmującej pomieszczenia wykorzystywane przez właścicieli lokali na piwnice, może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. Wypada zauważyć, że zmiana zaskarżoną uchwałą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej ogranicza się jedynie do pomieszczeń, z których korzysta powódka. Uchwała nie obejmuje zaś żadnych innych pomieszczeń z części nieruchomości wspólnej wykorzystywanych przez pozostałych właścicieli na piwnice. Konsekwencją podjęcia uchwały nr 35/2009 jest zatem odebranie pomieszczeń piwnicznych wyłącznie jednej osobie tj. powódce a tym samym zmiana istniejącego dotąd stanu podziału quoad usum tylko w stosunku do powódki – i z tego też względu zaskarżona uchwała w świetle zasad współżycia społecznego, narusza uzasadniony interes powódki. Pozwana Wspólnota, jak już zostało wskazane, może w drodze uchwały dokonać zmiany sposobu korzystania z pomieszczeń objętych podziałem quoad usum. Dokonana zmiana winna jednakże pozostawać w zgodzie z zasadami współżycia społecznego, czyli regulować kwestie korzystania z pomieszczeń wspólnych, bez pokrzywdzenia części członków pozwanej Wspólnoty. Jak słusznie zauważa sąd pierwszej instancji, uchwała nr 35/2009 o zmianie przeznaczenia pralni oraz dwóch pomieszczeń zajmowanych przez powódkę nie została poprzedzona jakąkolwiek analizą możliwości dostosowania tych pomieszczeń do użytkowania na cele określone w zaskarżonej uchwale tj. na zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej i prace jej zarządu oraz na wózkownię. Tymczasem pomieszczenia pralni łącznie z sąsiadującym mają niewielką powierzchnię, mogą okazać się zbyt małe na zebrania Wspólnoty. Jednocześnie pozostają wolne inne pomieszczenia, w tym znacznie większe o pow. około 80 m2 (była kotłownia), pomieszczenie wentylatorni, drugiej pralni. Pozwana nie przeprowadziła inwentaryzacji wszystkich piwnic. Nie zbadała również, jakie byłyby koszty adaptacji pomieszczeń, czy to przedsięwzięcie jest dla Wspólnoty opłacalne, w szczególności porównując je z dotychczas ponoszonymi wydatkami w wysokości około 100 zł na wynajęcie raz w roku sali w szkole na zebranie Wspólnoty. Nadto pozwana nie poczyniła ustaleń, czy aktualnie są osoby zainteresowane używaniem pomieszczenia wózkarni, i czy pomieszczenie przy schodach do piwnicy na klatce III nadaje się do tego celu.
Budynek wielomieszkaniowy ma w podziemiu halę garażową z miejscami postojowymi oraz w poziomie parteru odrębne garaże, które nie są wydzielone i samodzielne, tylko stanowią jakby stanowiska – stanowisk jest 6, a drzwi wjazdowych 3, czyli 1 para drzwi obsługuje 2 stanowiska. Wjazd do garaży jest z poziomu parteru. Ostatni zarządca dokonywał rozliczenia w ten sposób, że zaliczki
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Własność lokalu jest prawem głównym i nadrzędnym, a udział w nieruchomości wspólnej jest prawem z nim związanym i dzieli jego Sądu Okręgowego w Słupsku I Wydział Cywilny z dnia 22 sierpnia 2018 r. (sygn. akt: I C 145/18) W omawianej sprawie powód jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do jego lokalu przynależy udział w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu. Wspólnota podczas zebrania podjęła uchwałę w przedmiocie wydzielenia udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała podjęta została większością 89,96% głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Powód podpisał uchwałę, głosując „przeciw”.POLECAMY Czego domagał się powód? Właściciel lokalu skierował pozew do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, w którym wniósł o uchylenie ww. uchwały, w przedmiocie wyrażenia zgody na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej. Wskazał, że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali oraz narusza interesy właścicieli lokali posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Stanowisko sądu okręgowego Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Uchwały w najważniejszych sprawach wspólnoty mieszkaniowej powinny być podejmowane na zebraniach właścicieli. Jest to naturalna procedura w organizmach typu korporacyjnego, w których każda kwestia dotycząca wspólnoty jest dyskutowana, a następnie poddawana głosowaniu. Ze względu jednak na różnoraki (o różnej wadze dla wspólnoty) charakter uchwał, których podjęcie jest konieczne w ciągu roku kalendarzowego, a także kierując się praktyczną potrzebą uzyskania (koniecznego) stanowiska ogółu (wymaganej przez ustawę większości) właścicieli lokali w konkretnej sprawie, ustawodawca wprowadził także tryb podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów (obiegiem) przez zarząd. Uwaga Każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym właściciel, który głosował za uchwałą – może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Podsumowując, ustawa o własności lokali (art. 25) zawiera cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Zarzuty formalne pozwu W omawianym przypadku w pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionych w uzasadnieniu pozwu zarzutów formalnych. Powód wskazywał, że zawiadomienie o zebraniu wspólnoty wyznaczone na konkretny dzień nie przewiduje w porządku zebrania informacji o treści podjętej uchwały. Uchwała nie została także wprowadzona w porządek zebrania, pomimo że odnosi się do praw właścicieli lokali. Drugim zarzutem formalnym opartym na naruszeniu art. 32 ustawy o własności lokali był zarzut dotyczący tego, że ww. uchwała została podjęta pomimo nieprawidłowości związanych z zawiadomieniem członków wspólnoty o zebraniu wspólnoty, dlatego że zawiadomienie nie zostało doręczone członkom wspólnoty z dwutygodniowym wyprzedzeniem. Odnosząc się zatem do tych zarzutów proceduralnych, należy przywołać stanowisko ugruntowane w orzecznictwie sądów powszechnych wszystkich instancji, że jeżeli zostanie podjęta uchwała, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, może ona zostać uchylona przez sąd tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że uchybienie proceduralne miało wpływ na podjęcie i treść uchwały. Mając to na uwadze, nie mogły odnieść zamierzonego skutku argumenty strony powodowej, że w przypadku zaskarżonej uchwały doszło do takich uchybień formalnych, które mogłyby mieć wpływ na jej treść, a tym samym ważność. Nie wykazano bowiem związku między stwierdzonymi wyżej opisanymi uchybieniami a treścią podjętej uchwały w tym rozumieniu, że te braki formalne same w sobie wpłynęły na jej treść. Zarzuty merytoryczne pozwu Powód wskazywał, że uchwała narusza przepisy art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, bo treść uchwały wskazuje na wydzielenie udziałów w gruncie nieruchomości wspólnej, zmierzając przez to do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, mimo że ustawa wyraźnie zakazuje żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, która stanowi tzw. współwłasność przymusową. Ponadto uchwała narusza interesy członków wspólnoty posiadających mniejszościowe udziały w nieruchomości wspólnej, bo uniemożliwia im korzystanie z nieruchomości na rzecz właścicieli posiadających większe udziały. Powód wskazał, że uchwała nie nadaje się do wykonania, dlatego że nie wskazuje w sposób dostatecznie jasny, jaki jest cel podejmowanej uchwały. Powód na podstawie wypowiedzi członków wspólnoty domyśla się jedynie, że zaskarżona uchwała zmierza bądź do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, bądź do ustalenia sposobu korzystania z tej nieruchomości wyłącznie w zakresie posiadanego udziału. W skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt oraz te części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego pojęcie nieruchomości wspólnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku, ponieważ grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i funkcjonalne korzystanie z budynków. Nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie d... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! SprawdźNajem pokoju z możliwością korzystania z 'części wspólnych'. Cześć wszystkim. Od marca planuję wynająć dwupokojowe mieszkanie. "§ 2. Przedmiot umowy. 1. Wynajmujący wynajmuje i oddaje w użytkowanie Najemcy pokój o powierzchni 25 m2 w lokalu wymienionym w § 1, zwany dalej "pokojem" i będący przedmiotem najmu, a Najemca bierze
Często spotykanym i komentowanym w internecie problemem, z którym mierzą się członkowie wspólnot mieszkaniowych jest ingerencja w części wspólne budynku przez jednego z mieszkańców bloku. Przykładem może być połączenie dwóch lokali w jeden. Nie wszyscy wiedzą, że tego typu ingerencje wymagają zgody pozostałych lokatorów, która musi być wyrażona w formie uchwały. W zależności od rodzaju wykonywanych robót budowlanych, konieczne może być również uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie odpowiedniego zgłoszenia. Co, jeśli wykonujący roboty nie uzyska zgody pozostałych mieszkańców albo w ogóle o nią nie wystąpi, a przy okazji pominie jeszcze obowiązek zgłoszenia do odpowiedniego organu? Jakie konsekwencje mogą spotkać tę osobę i jakie roszczenia mogą przysługiwać pozostałym mieszkańcom? Na te pytania odpowiedziała Katarzyna Kosicka-Polak, partner w kancelarii MKZ Partnerzy. Ostatnio do kancelarii zgłosiła się pewna wspólnota mieszkaniowa, w której doszło do opisanej sytuacji. Właściciel dwóch lokali znajdujących się na ostatnim piętrze w bloku nie powiadomił pozostałych mieszkańców, że zamierza je połączyć. Remont obejmował przebicie ściany nośnej, kompletną zmianę położenia instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i wentylacyjnej. Właściciel nie zawiadomił również odpowiedniego organu budowalnego. Wspólnota, w obawie o naruszenie konstrukcji budynku i możliwość wystąpienia niechcianych konsekwencji związanych ze zmianami w powyższych instalacjach, skontaktowała się z właścicielem, prosząc go o zaniechanie prac. Nie przyniosło to spodziewanego skutku, dlatego sprawa została zgłoszona do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o sprawdzenie prawidłowości wykonywanych robót i w zależności od dokonanych ustaleń, o nałożenie odpowiedniej sankcji. W tym miejscu wskazać należy, iż istnieje kilka rodzajów robót budowlanych. W tym przypadku omawiana jest przebudowa, czyli zmiana warunków technicznych lub techniczno-użytkowych budynku lub jego części, która nie prowadzi do zmiany takich jego elementów jak: kubatura, wysokość, szerokość, liczba kondygnacji itp. Jeżeli właściciel dokonuje zmian, które „zamykają się” w obrębie jego lokali i nie oddziałują „na zewnątrz” budynku, wykonywane przez niego roboty budowlane należy kwalifikować właśnie jako przebudowę. Co również istotne, przebudowa nie mieści się w pojęciu „budowy”, rozumianej jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. To z kolei oznacza, że w razie wykonywania przebudowy bez odpowiedniego pozwolenia/zgłoszenia, do tego rodzaju robót nie stosuje się przepisów, które ustanawiają możliwość następczego ich „zalegalizowania”, a gdy nie dojdzie ono do skutku, wydania nakazu rozbiórki/przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z faktu, że wspomniane przepisy odnoszą się do „budowy”, do której jak wyżej wspomniano, „przebudowa” się nie zalicza. Dlatego też Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego mógł w omawianej sprawie „jedynie” zobowiązać właściciela lokali do przedłożenia ocen technicznych wykonanych przez niego robót. Po stwierdzeniu, że roboty te nie naruszają konstrukcji budynku, nie powodują zagrożenia dla mienia i ludzi oraz że są zgodne ze sztuką budowlaną, odstąpił od nałożenia dalej idących obowiązków, w tym sankcji, na właściciela. Z uwagi na wspomnianą lukę w przepisach organ budowlany nie miał możliwości nałożenia grzywny lub wymierzenia innej kary na inwestora. Pomimo niedopełnienia żadnych formalności związanych z przebudową, właściciel nie poniósł praktycznie żadnej odpowiedzialności. Jednakże brak sankcji administracyjnej lub karnej nie oznacza jeszcze dla właściciela żadnych skutków prawnych na przyszłość. Brak stosownej zgody pozostałych mieszkańców może powodować problem związany z „uporządkowaniem” stanu prawnego nowopowstałego lokalu (stanowiącego formalnie 2 odrębne przedmioty własności). Istnieje ryzyko, że przełoży się to na takie kwestie jak możliwość sprzedaży lokalu, jego darowania, obciążenia, itd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia „przebudowanej” nieruchomości wspólnej do stanu poprzedniego. Kluczowe jest słowo „wspólnej”, dlatego że w toku ewentualnego postępowania, sąd nie będzie mógł wydać orzeczenie dotyczącego tych części budynku, które stanowią wyłączną własność niepokornego właściciela. Opisane konsekwencje nie są zbyt uciążliwe. W zależności od znajomości przepisów przez właściciela realizującego przebudowę i jego umiejętności korzystania z nich, może on dodatkowo zmniejszyć skutki, by były praktycznie nieodczuwalne. Powyższa sprawa jest o tyle ciekawe, że pokazuje braki odpowiednich rozwiązań legislacyjnych, które mogłyby w lepszy sposób zabezpieczyć interes współwłaścicieli.
Motyw przewodni, ale w nieco innym kontekście, wykorzystała też Hossa w przypadku inwestycji Centralpark na Morenie. Tutaj części wspólne nie nawiązują jednak do bliskiego otoczenia. Zdecydowano się za to na nawiązanie do miast partnerskich Gdańska: Newcastle, Cleveland, Bremy, Rotterdamu, Gandawy i Nicei. Każdy z budynków ma motyw
Chcesz przerobić mieszkanie? Na sprawdzisz, co możesz przerobić w mieszkaniu bez pozwoleń. Co można przebudować w mieszkaniu bez koniecznych formalności? Zaczynasz remont i zastanawiasz się, czy planowane prace będą zgodne z prawem? Dowiedz się, co można wykonać bez informowania urzędników. W innym przypadku możesz nieświadomie stać się sprawcą samowoli budowlanej. Grozi za to grzywna w wysokości do 5 tys. zł i obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego. Z tego artykułu dowiesz się jakie modyfikacje w mieszkaniu wymagają zezwolenia czy remontując mieszkanie możemy ingerować w części wspólne czym jest bieżąca konserwacja Czego nie można naruszyć? Wykonując prace w domu lub mieszkaniu, pamiętaj że istnieją elementy, których nie możesz naruszyć. Są to: - piony wentylacyjne, - elementy konstrukcji budynku, - części wspólne budynków – możliwe byłoby to wyłącznie za zgodą wspólnoty mieszkaniowej albo współwłaścicieli nieruchomości, którzy nie tworzą wspólnoty mieszkaniowej. Nowe mieszkanie a planowanie zmiany W przypadku nowych nieruchomości, które są jeszcze na etapie budowy, należy jak najszybciej zawiadomić dewelopera o planowanych zmianach – najlepiej przed rozpoczęciem prac na „naszej” kondygnacji. Z reguły ewentualny termin, kiedy można zgłaszać swoje propozycje, jest uzależniony od harmonogramu prac i powinien być określony w umowie. Jak już zostało powiedziane na wstępie – generalnie nie powinno być problemu z uzyskaniem zgody na zmiany, które nie naruszają konstrukcji budynku. Chodzi więc np. o likwidację ścianek działowych. W takiej sytuacji możemy nawet zaoszczędzić, kiedy deweloper nie będzie musiał takiej ściany dla nas po prostu postawić. Część firm już na etapie rozpoczęcia inwestycji daje klientom możliwość zmian i samodzielnej aranżacji przestrzeni. Zazwyczaj tego typu działania są dokonywane, by zwiększyć funkcjonalność i zmienić przeznaczenie pomieszczeń – np. powiększyć hol kosztem pokoju, czy też połączyć salon z kuchnią. Nie powinno być też problemu z przeniesieniem wyjść instalacji elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Jeśli natomiast nasze projekty aranżacyjne wiążą się z ingerencją w konstrukcję budynków czy też piony wentylacyjne, wtedy zgody dewelopera najpewniej nie dostaniemy, ewentualnie możemy być obciążeni wysokimi kosztami prac. Tu warto wszakże pamiętać o weryfikacji kosztorysu planowanych przeróbek. Niekiedy bowiem może się okazać, że wykonanie określonych czynności przez dewelopera wyceni on znacznie drożej, aniżeli powierzenie ich wykonania ekipie wykończeniowej, już po odbiorze mieszkania. Nie ma tu wszakże żadnej reguły, dlatego warto dokładnie przejrzeć ceny oferowane przez dewelopera. Mieszkanie z rynku wtórnego Analogicznie sytuacja panuje w odniesieniu do mieszkań używanych. Tu też – co do zasady – wszystko, co nie narusza konstrukcji budynku, części wspólnych i pionów – nie wymaga żadnych zgód. Teoretycznie można więc burzyć i dobudowywać ścianki działowe, a także zmieniać instalacje, o ile prace spełniają powyższe wymogi. Niestety, jak to często w polskim systemie prawnym bywa, jednak sprawa nie do końca jest jednoznaczna. Wszystko rozbija się o szczegóły i definicję prac, których będziemy dokonywać. W praktyce bez jakichkolwiek zgłoszeń możemy przeprowadzać jedynie tzw. bieżącą konserwację. Chęć dokonania remontu na gruncie prawa mamy już obowiązek zgłosić w starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu). Czym jest remont? Zgodnie z prawem budowlanym są to prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Warto również wyjaśnić, czy jest bieżąca konserwacja. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont. Roboty budowlane - aspekt prawny Niestety często coś, co wydaje nam się remontem, jest już uznawane za przebudowę, a taka wymaga pozwolenia na budowę. Prawo budowlane określa przebudowę jako „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego” z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura (objętość brutto), powierzchnia zabudowy (powierzchnia terenu jaki zajmuje budynek po wykończeniu), wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Reasumując, remont to zespół prac i robót budowlanych, który przekracza zakres bieżącej konserwacji i jednocześnie nie zmienia parametrów remontowanej przez nas nieruchomości. Mimo szeregu wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wskazują, że burzenie czy dobudowywanie ścianek działowych nie jest przebudową i nie wymagają pozwoleń, organy administracji często kwalifikują je właśnie jako przebudowę, która wymaga już pozwolenia. Tak więc najlepszym wyjściem, by uniknąć konsekwencji związanych z samowolą budowlaną, będzie zgłoszenie remontu w starostwie powiatowym i odczekanie ustawowego terminu 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Sprzeciw wydawany jest w formie decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. W przypadku utrzymania sprzeciwu, pomimo wniesienia środków zaskarżenia, przeprowadzenie objętych nim prac nie będzie możliwe. Warto również przejrzeć regulamin naszej wspólnoty mieszkaniowej. Zdarza się, że właściciel budynku zobowiązuje mieszkańców do powiadomienia zarządu o planowanym remoncie. Bywa, że w regulaminach wspólnot są zapisy, które ograniczają możliwość przeprowadzenia prac teoretycznie dotyczących wyłącznie wnętrza mieszkania. Chodzi np. o stolarkę okienną, jej kolor i kształt. Czasem wspólnoty definiują w uchwałach zakres ewentualnych wymian, tak by nie zmieniać za bardzo wyglądu budynku. Coraz częściej regulaminy takie określają również godziny, w których uciążliwe prace nie mogą być prowadzone. Ingerencja w części wspólne Jeśli prace, które zamierzamy przeprowadzić, wiążą się z ingerencją w części wspólne budynku, będzie to już z pewnością przebudowa wymagająca pozwolenia. W takiej sytuacji zgodę musi wydać również wspólnota mieszkaniowa. Odbywa się to za pomocą uchwały przyjętej przez jej członków. Jeśli właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zgodę na przebudowę w tym zakresie musi wydać spółdzielnia mieszkaniowa. Decyzję więc będzie podejmował jej zarząd lub uprawniony kierownik. Jeśli w budynku spółdzielni są mieszkania własnościowe, tu także będzie potrzebna zgoda spółdzielni, ponieważ ona jest zarządcą części wspólnych. Decydując się zatem na wykonanie remontu lub innych prac budowlanych w nieruchomości, w pierwszej kolejności powinniśmy upewnić się, czy będą one stanowiły bieżącą konserwację, remont, czy też przebudowę. Następie, w zależności od wyniku przyporządkowania planowanych robót, należy bądź je zgłosić właściwemu organowi, bądź też od razu przystąpić do ich wykonywania.
3.2. Części budynku jako elementy nieruchomości wspólnej. Kolejnymi elementami, objętymi zakresem pojęcia „nieruchomość wspólna”, zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. są części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zauważa się, że usta-wa nie precyzuje, jakie konkretnie części budynku i
Budynki mieszkalne Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody? Indywidualne porady prawne Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-12-10 • Aktualizacja: 2022-05-25 Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście. Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Różnica między współwłasnością, a odrębną własnością lokali W pierwszej kolejności należy uporządkować oraz wyjaśnić kwestię podstawową. Otóż wskazał Pan, że willa jest w stanie współwłasności. Trzeba zaznaczyć, że czym innym jest współwłasność, a czym innym odrębna własność lokali z prawem do udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to oznacza, że zarówna Pan, jak i drugi mieszkaniem macie udziały w całej nieruchomości. Przykładowo: jeżeli udziały wynoszą po 50%, to Pana część dotyczy zarówno Pańskiego mieszkania, jak i mieszkania sąsiada (współwłasność dotyczy całego budynku bez podziału na lokale). W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego ( Zgodnie z art. 195 tej ustawy – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody. Inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali. W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zobacz też: Wymiana rur gazowych Prawa i obowiązki właściciela lokalu przy współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Jeśli sąsiad dokonuje remontów i zmian w instalacji wyłącznie w swoim lokalu, nie może Pan żądać od niego zaprzestania takich działań. Aczkolwiek takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku poprzez wyburzanie ścian działowych jak najbardziej uzasadnia Pana sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanego remontu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne
- Брዑዒոзαμ ктխሑисл зипса
- Ζαзиκу еջустаρуби
- Γаба изኖዘοтጃкрፐ еχеβዉзва
- Пуσониξኬζ ωψ обαዪе րዋዤинте
- Екрፁվещ преψивጢгя
- Еራаձዱ уቾጹቇէսጺха
- ዬ нιг ዙ ፍиф
- ፋс էτ упсէжιпа снак
Części wspólne nieruchomości niejednokrotnie są źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Czym są części wspólne nieruchomości oraz jakie obowiązki względem nich mają ich użytkownicy? Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. - Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi- tłumaczy Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Zobacz też: Spółdzielcze prawo lokatorskie – co to takiego? Okna i drzwi, a części wspólne Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. - dodaje. Zobacz też: Czy właściciel mieszkania musi zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej? Zawłaszczanie części wspólnych O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu tłumaczy przedstawiciel firmy Sento. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. - Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego tłumaczy Agnieszka Glanowska. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas - dodaje. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. - dodaje przedstawiciel Grupy Sento. Źródło: Grupa deweloperska Sento
Współwłasność nieruchomości jest wtedy, gdy nieruchomością włada kilku właścicieli. To trudna sytuacja, szczególnie gdy nieruchomość została przekazana w spadku lub jako darowizna kilku osobom. Przy takich okazjach często dochodzi do nieporozumień między współwłaścicielami.
Myślę, że jest światełko w tunelu. 7 października rząd przyjął projekt ustawy nowelizującej ustawę o elektromobilności. Wklejam kluczowe artykuły dodawane do ustawy (jeszcze nie przeszło przez Sejm, ale ostatnio to formalność ). Znowelizowane zapisy ułatwią uzyskiwanie zgód we wspólnotach. Art. 12b. 1. W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej „wnioskodawcą”. 2. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. 3. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się: 1) oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu; 2) oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu; 3) zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu; 4) zgodę, o której mowa w ust. 11 – w przypadku nieruchomości będącej zabytkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanej do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków. 4. W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku podmiot, o którym mowa w ust. 1, zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania, zwanej dalej „ekspertyzą”, i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy. 5. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, rozpatruje wniosek w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo, w przypadku gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. 6. Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W takim przypadku przy instalacji punktu ładowania uwzględnia się przyjęte rozwiązania dotyczące instalacji elektrycznej, w szczególności jej parametry techniczne oraz zastosowane środki zabezpieczeń. 7. W przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę, może on przystąpić do instalacji i eksploatacji tego punktu po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w ust. 5. 8. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w przypadku gdy: 1) z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, nie jest możliwa lub 2) wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub 3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3; 4) wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1. 9. W przypadku gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, jest możliwa jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej lub wykonaniu nowej lub przebudowie istniejącej instalacji elektrycznej, zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania można udzielić wyłącznie, jeżeli wnioskodawca zobowiąże się pokryć wszelkie koszty tych czynności. 10. Jeżeli na stanowisku postojowym, do którego prawo do wyłącznego użytku posiada wnioskodawca, został zainstalowany punkt ładowania, operator systemu dystrybucyjnego elektroenergetycznego instaluje układ pomiarowo-rozliczeniowy, w celu opomiarowania energii elektrycznej pobieranej przez ten punkt ładowania, po uprzednim podpisaniu umowy, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. 11. W przypadku budynku będącego zabytkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanego do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, instalacja punktu ładowania wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku, udzielonej w drodze decyzji. 12. Przepisy ust. 1–11 stosuje się odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowej w przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 2 i art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( z 2021 r. poz. 1208), oraz do spółdzielni mieszkaniowej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie występują lokale stanowiące własność podmiotów innych niż spółdzielnia mieszkaniowa. Art. 12c. 1. Przedmiotem ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem, o którym mowa w art. 12b ust. 1, oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku lub do niego przylegających pod względem dopuszczalności przyłączenia do tej instalacji punktu ładowania objętego tym wnioskiem oraz zasad bezpieczeństwa związanych z jego używaniem. 2. W przypadku gdy wnioski złożyło kilku wnioskodawców, można sporządzić jedną ekspertyzę dotyczącą wszystkich lub wybranych punktów ładowania objętych tymi wnioskami. 3. Ekspertyzę sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń. 4. W przypadku gdy jest to niezbędne do sporządzenia ekspertyzy, osobie, która ją sporządza, udostępnia się wyniki okresowego badania instalacji elektrycznej, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( z 2020 r. poz. 1333, z późn. oraz dokumentację projektową obiektu budowlanego. 5. Ekspertyza określa w szczególności: 1) moc przyłączeniową budynku, która może zostać wykorzystana na potrzeby funkcjonowania punktu ładowania; 2) punkty w instalacji elektrycznej, w których przyłączenie punktu ładowania jest dopuszczalne, oraz parametry tego punktu, w tym maksymalną moc punktu ładowania, który może być przyłączony do instalacji elektrycznej; 3) rozwiązania budowlane oraz techniczno-instalacyjne, jakie powinny być przyjęte przy instalacji punktu ładowania, w tym wymagania dotyczące wyrobów zastosowanych do instalacji tego punktu; 4) warunki niezbędne do bezpiecznej eksploatacji punktu ładowania; 5) wymagania, jakie powinny być spełnione w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w związku z zainstalowaniem punktu ładowania. 6. Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca.;
Części wspólne. W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, mają one status części wspólnych nieruchomości. Z tych części nieruchomości każdy właściciel lokalu uprawniony jest do współkorzystania z nich wraz z pozostałymi właścicielami, zgodnie z ich przeznaczeniem.
Aby połączyć 2 mieszkania w bloku musisz, uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni Kupiłeś 2 sąsiadujące mieszkania w bloku i planujesz je połączyć w jedno. Zanim zabierzesz się za wyburzanie ścian mieszkania, musisz podjąć pewne kroki formalne. Jednym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy ważne w tej kwestii przepisy. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej konieczna Na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno, niezbędna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. I to niezależnie czy w naszym budynku funkcjonuje mała wspólnota (do 7 lokali) czy wspólnota duża (powyżej 7 lokali). Udzielenie zgody przez wspólnotę na połączenie 2 mieszkań w jedno stanowi czynność przekraczającą zakres tzw. zwykłego zarządu i wymagać będzie uprzedniego podjęcia uchwały. Wynika to z przepisów prawa (kodeks cywilny – w przypadku małej wspólnoty i wprost z ustawy o własności lokali – dla wspólnoty dużej). Ingerencja w części wspólne nieruchomości Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji łączenia dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań dojdzie do ingerencji w część wspólną nieruchomości, a taka ingerencja zawsze wymaga zgody wspólnoty. Połączenie dwóch mieszkań w jedno wiązać się może przecież z np. wyburzeniem części ściany nośnej lub stropu, obciążeniem pionu wodnego, modyfikacją dachu, przebudową czy wykuciem dodatkowych drzwi wejściowych, zmiany w strukturze pionów wentylacyjnych, zmianą trasy obecnych instalacji, montażem dodatkowych urządzeń grzewczych) jak również w ostateczności może wpłynąć na zmianę posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Są to więc czynności które zasadniczo w większym lub mniejszym stopniu będą ingerowały w część wspólną, dlatego przed ich realizacją - będzie wymagana zgoda pozostałych właścicieli. Polecamy: Czy na połączenie 2 mieszkań potrzebne jest pozwolenie na budowę Zgoda wszystkich współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty Mała wspólnota działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a dokładniej instytucji współwłasności. Kwestię rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zwykły zarząd reguluje art. 199 kodeksu cywilnego. Z treści tego przepisu wynika, że do udzielenia zgody na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większość głosów w przypadku dużej wspólnoty W przypadku dużej wspólnoty zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który mówi wprost: połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Warto pamiętać, że w przypadku dużej wspólnoty - uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ww. ustawy). Podobnie w przypadku spółdzielni Podobnie będzie w mieszkaniach spółdzielczych. Wszelkie zmiany budowlane powinny być poprzedzone uzyskaniem zgody spółdzielni, zwłaszcza jeśli chodzi o ingerencję w część wykraczającą poza nasz lokal. Co w sytuacji gdy wspólnota udzieli decyzji odmownej? Nie jesteś bez szans. Twoja pozycja jest nieco lepsza, gdy odmowną uchwałę podejmuje duża wspólnota. Zainteresowany podziałem - właściciel nieruchomości, gdy spotka się z odmową, może na podstawie artykułu 22 ust. 4 ustawy o własności lokali żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Trudniej będzie w przypadku odmowy w budynku gdzie funkcjonuje mała wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji braku zgody na połączenie dwóch mieszkań w jedno, współwłaściciele nieruchomości, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, że możliwość oddania sprawy do sądu pojawia się dopiero wtedy, gdy połączeniem dwóch mieszkań w jedno, będzie zainteresowany współwłaściciel (lub współwłaściciele) którego łączne udziały stanowią co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Księga wieczysta Założenie jednej księgi wieczystej dla nowego lokalu niejako przypieczętuje powstanie nieruchomości także w sensie prawnym. Do zniesienia odrębnej własności lokalu i ustanowieniu nowej odrębnej własności połączonego lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (a więc wizyta u notariusza). Na spotkanie należy zabrać ze sobą zaświadczenie ze starostwa potwierdzające samodzielność połączonego lokalu oraz uchwałę wspólnoty o wyrażeniu zgody na dokonanie połączenia. Warto wspomnieć też, że obie dotychczasowe księgi wieczyste zostaną zamknięte. Do tego, ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążały całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Przykładowo, jeśli przed podziałem tylko jedno mieszkanie obciążone była hipoteką, po założeniu nowej księgi wieczystej hipoteka obejmie całą nieruchomość (czyli obydwa mieszkania). Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) zawierającym żądanie założenia nowej i zamknięcia dotychczasowych ksiąg wieczystych, powstanie jedna, wspólna księga wieczysta. Oczywiście wniosek ten może w naszym imieniu złożyć notariusz.
Odpowiedź prawnika: Określenie udziału lokalu w części wspólnej. W razie wyodrębnienia własności lokali (już sama umowa powinna określać udział w nieruchomości wspólnej wraz z pomieszczeniami przynależnymi) właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Czy gmina może wystąpić do właścicieli indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej – powstałej z gminnego zasobu mieszkaniowego – o przekazanie lub wykup części gruntu wspólnoty, który wcześniej oddała w wieczyste użytkowanie właścicielom indywidualnym? W każdej ze wspólnot gmina ma również swój udział, a grunty wspólnot przylegają do gruntów gminnych. Problem w tym, że gmina przeprowadza rewitalizację całego osiedla, na którym prócz budynków gminnych są też budynki wspólnot. Aby uchronić właścicieli indywidualnych przed dużymi kosztami partycypowania w tym przedsięwzięciu, gmina wystąpiła do nich z propozycją przekazania bądź wykupu tych części działek, na których planowana jest rozbudowa infrastruktury osiedlowej (wewnątrzosiedlowe drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, miejsca do wypoczynku itp.). Czy takie działanie gminy jest zgodne z prawem? Czy właściciele indywidualni w poszczególnych wspólnotach mogą podjąć uchwały w tej sprawie? Jeśli tak, to czy wymagana jest obecność wszystkich właścicieli na zebraniu wspólnoty? Czy głosowanie musi być jednomyślne, czy wystarczy większość głosów bądź udziałów? Czy w przypadku zgody właścicieli wyrażonej podjętą uchwałą konieczna jest jednocześnie ich obecność u notariusza? Zbycie części nieruchomości wspólnej w dużej wspólnocie mieszkaniowej Możliwość zbycia części nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej przewiduje art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami niezbędnej do korzystania z niej, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków oraz urządzeń położonych na tej działce. Zatem właściciele lokali mogą wydzielić z nieruchomości wspólnej tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości i ją zbyć. Najczęściej w praktyce takie wyodrębnienie będzie podyktowane przede wszystkim chęcią pozyskania środków ze sprzedaży gruntu na przykład na remont budynku lub budowę niezbędnej infrastruktury, np. rozbudowę parkingu. Procedura zbycia części nieruchomości wspólnej będzie obejmowała trzy etapy. Pierwszy z nich to podział nieruchomości wspólnej. W pierwszej kolejności, aby sprzedać część działki stanowiącej nieruchomość wspólną, trzeba dokonać geodezyjnego jej podziału, czyli wydzielenia działki lub działek na sprzedaż. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, ale jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podział nieruchomości wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli nieruchomości. Brak jednomyślności nie przekreśla jednak sprawy. Takiej zgody, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy podziału chce większość, ale brak jednomyślności, ta właśnie większość powinna zwrócić się do sądu o wydanie Etap drugi to zgoda na sprzedaż. Właściciele lokali oprócz zgody na podział nieruchomości muszą też w uchwale wyrazić zgodę na przeniesienie własności wydzielonej działki na nowego nabywcę oraz upoważnić zarząd do wykonania wszelkich czynności z tym związanych. W związku z tym, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, uchwała zawierająca upoważnienie dla zarządu do przeniesienia własności wydzielonej działki wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Etap trzeci to sprzedaż wydzielonej działki. Na podstawie uchwały lub uchwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przystąpić do zbycia wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd na podstawie omawianej wcześniej uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie, zaprotokołowanej przez notariusza. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie z księgi wieczystej zbytej działki, założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis w niej prawa własności na rzecz nowego właściciela. Zbycie części nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Należy zatem pamiętać, że podstawą do określenia, czy mamy do czynienia z małą wspólnotą, nie jest liczba lokali wyodrębnionych, ale wszystkich, jakie są w nieruchomości, czyli zarówno tych wyodrębnionych, jak i tych przeznaczonych do wyodrębnienia. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi, w odróżnieniu od dużych wspólnot mieszkaniowych, zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Nie ma również zarządu. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upowa... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź
czb9SB.
